【日本日常生活】 不動產投資 作者: 喬喬的東京生活

[日本投資]在日本不動產投資不可不知,買房還是租房好

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[日本投資]在日本不動產投資不可不知,買房還是租房好

日本不動產投資

在這裡先跟大家分享一下一點點小心得，有鑒於在日本到底租房划算還是買房划算這件事情，其實可以簡單整理成下面的小結，以下參考。

買房還是租房好

簡單來說其實就是風險選擇，到底買房還是租房好，其實這不是一個絕對黑白對錯的問題。

東京買房優點：

長期投資：在東京擁有房產可以是一項不錯的長期投資，因為東京的房地產價值在歷史上一直呈現升值趨勢。 固定的住房費用：如果你有一筆固定利率的抵押貸款，你的住房費用將在貸款期內保持不變，這可以提供穩定性和可預測性。
資產積累：當你還清抵押貸款時，你在房產中積累的資產可以成為一種長期的財富和財務安全保障。

東京買房缺點：

高昂的前期成本：
在東京買房可能需要付出巨額的前期投資，包括首付款、結算費用和其他費用（日本各種手續費都可以收）。

維修和修理：要繳稅給政府。

市場波動：東京的房地產市場可能受到經濟環境、利率和其他因素的影響而波動，這可能會影響房產價值。

日本人不盛行購買房地產的原因有很多其中一些包括：

  • 高昂的房價：
    日本的房價很高（論蛋黃區），特別是在主要城市，如東京和大阪。這使得購買房地產對許多人來說變得非常昂貴和困難，特別是面臨較高學生貸款和收入水平較低的年輕一代。
  • 低利率：
    日本多年來一直有著極低的利率，這意味著有其他投資機會可能比房地產提供更高的回報。這導致一些投資者轉向股市或其他投資而不是購買房產。
  • 經濟不穩定：
    失落的三十年。在過去的幾十年中，日本的經濟一直處於不穩定狀態。這使得許多人感到不安，不想承擔負擔沉重的房貸，而更願意租房。
  • 文化與法治：
    在日本租房是很常見的生活方式，許多人更喜歡住在公寓或大樓裡，而不是擁有自己的房產。再加上日本租賃相關的法制規定十分完善，基本上房東是不可能在租約期間突然告知租客打包離開，也不能因為房屋所有權轉移就要求租客離開（買賣不破租賃）。
    在日本強調流動性和靈活性，租房可以讓人們更輕鬆地因工作或個人原因移動, 大手企業會有調動，如果買了房子之後有可能隔幾年又被調去其他的地。
  • 人口結構變化：
    日本人口老齡化，這意味著購買房產的年輕人越來越少。這部分是由於高昂的房地產價格，以及對擁有房產的態度發生了變化。此外，日本的出生率下降，這意味著沒有足夠的年輕人進入住房市場來替換老一代。
  • 政府政策：日本政府近年來實施了一系列政策，鼓勵租房而不是擁有物業，以增加勞動力市場的流動性和靈活性。例如，他們推出了為房東提供稅收優惠和使租戶更容易租房的規定。這些政策可能導致日本越來越少的人選擇擁有房產。
  • 低利率：日本多年來一直有著極低的利率，這意味著有其他投資機會可能比房地產提供更高的回報。這導致一些投資者轉向股市或其他投資而不是購買房產。
[日本投資]在日本不動產投資不可不知,買房還是租房好

投資選擇

當選擇投資用物件時大部分會以下4點作為選擇條件：

  1. 地點
  2. 建物年數
  3. 投資回報率
  4. 遵守法令

這4點一開始看起來或許很簡單，但選擇投資用物件時必須採用不同的觀點，以不同的目標客戶去選擇不同的物件。

地點

與車站的步行距離

選擇距離車站的步行距離時，應考慮「競爭物件的數量」。這點不是租賃物件所必須考慮的（因為會有人願意住在離車站遠一點的地方，然後在自己需要去車站的時候騎腳踏車去車站），因此可以視為選擇投資用物件的特別觀點。
在不動產的規定中，車站的步行距離換算成1分鐘80米（向上取整數）。因此，若距離車站330米，則應該標示為徒步5分鐘。

這表示步行5分鐘內的物件，位於以車站為中心半徑400平方米以內的區域，換算成面積為16萬π平方米。相較之下，步行10分鐘時的半徑為800米，面積為64萬π平方米。

也就是說，步行距離由5分鐘增加到10分鐘，距離增加了兩倍，但面積卻增加了4倍。因此，競爭物件的數量也會增加4倍。這就是投資物件中車站距離與競爭物件數量成正比的原因

周邊環境

選擇要點包括以下要素：

  • 設施的便利性
  • 噪音和排放氣體等
  • 安全


盡管這些要素都很重要，但是目標選擇是關鍵。例如，如果目標是“年輕單身男性”，則在上述要素中，“商業便利性”可能會受到重視，而“安靜程度”可能會被降低。
因為單身男性的工作時間長，下班可能還會需要去應酬喝酒，大部分的時間是不在家裡的。
在家裡的時間大多也是在睡眠中渡過，深夜才會返家，所以會願意選擇方便移動的交通便利物件。

建物年數

築年數方面，請注意以下幾點：

  1. 毀損狀況
  2. 是否經過裝修
  3. 安全性

    對於租戶而言，他們最在意的是物業的毀損程度。換言之，即使物業已經有一定的年份，只要外觀保持良好，那麼租戶會更容易吸引租客。由於現在大多數人在尋找物業時都會透過網路進行搜索，因此如果能提供外觀整潔還有內裝新整的狀態，都可以成功吸引到租客。

    除外觀外，內裝也是很重要的一點，包括走廊、壁紙和天花板等都需要仔細檢查。此外，是否經過裝修也是很重要的一點。如果物業經過了裝修，那麼將能在廣告中強調「已經重新裝修」，進而增會對租客更加的有魅力。
    此外，物業的安全性也是人們普遍會擔憂的問題。因此，如果想購買古董物業，請務必檢查是否設置有自動門鎖、雙重門鎖或無法撬開的鑰匙等安全保障措施。

投資回報率

選擇居住用和投資用物件時最大的不同點在於回報率的考量。

在考慮回報率時，需要理解「表面回報率和實質回報率的區別」以及「費用種類」。

表面回報率和實質回報率的區別在於以下計算公式的不同：

  • 表面回報率＝年租收入÷物件購買費用
  • 實質回報率＝（年租收入－年度費用）÷物件購買價格

兩者都是指標，用於衡量物件購買費用多少年可以回收。若回報率為5％，回收期為20年（100％÷5％），若回報率為10％，回收期為10年（100％÷10％）。

表面回報率不考慮年度費用，而實質回報率則考慮年度費用，因此實質回報率能夠計算出更實際的回報率。

接下來，什麼是上述「費用」？
費用是指與投資物件運營有關的各種費用

包括：

  • 貸款利息 保險費（火災保險或地震保險）
  • 管理費和修繕基金（分權物業所有時）
  • 管理委託費用（委託出租管理時）
  • 固定資產稅（每年發生）
  • 不動產取得稅（購買物件時一次性發生）
  • 房間修繕費（租戶退房時）
  • 外觀修繕費（擁有整棟物件時）

不同投資用物件的費用項目也不同，因此需要事先了解這些費用項目和費用。

選擇適合自己財務規劃的公司

如果是自己一步不做這些不動產投資的功課，必然會花上許多的時間，再來就是你會需要一開始投入不少的資金。

但若是本身對於不動產投資有興趣，卻沒有充沛的時間進行自己做功課整理也沒辦法一下子拿出大梁資金投入，那麼可以先從了解開始一步步做起。

□不知道不動產投資的開始方法
□擔心無法獲得貸款/不知道如何獲得貸款
□即使看到投資物件也不知道哪個是好的

會有這樣疑慮的不動產投資初心者十分適合選擇不動產投資公司進行資料瞭解，可以從自己願意投資的金額與公司業務討論商量是否有適合自己財務規劃的投資方法。

如果目前對於自己老後資金有開始準備的計畫，希望自己可以對於財務規劃有更多的了解。其實多方吸收各種資訊是很必要的。

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大家下回待續

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