【日本日常生活】 不动产投资 作者: 乔乔的东京生活

[日本投资]在日本不动产投资不可不知,买房还是租房好

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[日本投资]在日本不动产投资不可不知,买房还是租房好

日本不动产投资

在这里先跟大家分享一下一点点小心得，有鉴于在日本到底租房划算还是买房划算这件事情，其实可以简单整理成下面的小结，以下参考。

买房还是租房好

简单来说其实就是风险选择，到底买房还是租房好，其实这不是一个绝对黑白对错的问题。

东京买房优点：

长期投资：在东京拥有房产可以是一项不错的长期投资，因为东京的房地产价值在历史上一直呈现升值趋势。 固定的住房费用：如果你有一笔固定利率的抵押贷款，你的住房费用将在贷款期内保持不变，这可以提供稳定性和可预测性。
资产积累：当你还清抵押贷款时，你在房产中积累的资产可以成为一种长期的财富和财务安全保障。

东京买房缺点：

高昂的前期成本：
在东京买房可能需要付出巨额的前期投资，包括首付款、结算费用和其他费用（日本各种手续费都可以收）。

维修和修理：要缴税给政府。

市场波动：东京的房地产市场可能受到经济环境、利率和其他因素的影响而波动，这可能会影响房产价值。

日本人不盛行购买房地产的原因有很多其中一些包括：

  • 高昂的房价：
    日本的房价很高（论蛋黄区），特别是在主要城市，如东京和大阪。这使得购买房地产对许多人来说变得非常昂贵和困难，特别是面临较高学生贷款和收入水平较低的年轻一代。
  • 低利率：
    日本多年来一直有着极低的利率，这意味着有其他投资机会可能比房地产提供更高的回报。这导致一些投资者转向股市或其他投资而不是购买房产。
  • 经济不稳定：
    失落的三十年。在过去的几十年中，日本的经济一直处于不稳定状态。这使得许多人感到不安，不想承担负担沉重的房贷，而更愿意租房。
  • 文化与法治：
    在日本租房是很常见的生活方式，许多人更喜欢住在公寓或大楼里，而不是拥有自己的房产。再加上日本租赁相关的法制规定十分完善，基本上房东是不可能在租约期间突然告知租客打包离开，也不能因为房屋所有权转移就要求租客离开（买卖不破租赁）。
    在日本强调流动性和灵活性，租房可以让人们更轻松地因工作或个人原因移动, 大手企业会有调动，如果买了房子之后有可能隔几年又被调去其他的地。
  • 人口结构变化：
    日本人口老龄化，这意味着购买房产的年轻人越来越少。这部分是由于高昂的房地产价格，以及对拥有房产的态度发生了变化。此外，日本的出生率下降，这意味着没有足够的年轻人进入住房市场来替换老一代。
  • 政府政策：日本政府近年来实施了一系列政策，鼓励租房而不是拥有物业，以增加劳动力市场的流动性和灵活性。例如，他们推出了为房东提供税收优惠和使租户更容易租房的规定。这些政策可能导致日本越来越少的人选择拥有房产。
  • 低利率：日本多年来一直有着极低的利率，这意味着有其他投资机会可能比房地产提供更高的回报。这导致一些投资者转向股市或其他投资而不是购买房产。
[日本投资]在日本不动产投资不可不知,买房还是租房好

投资选择

当选择投资用物件时大部分会以下4点作为选择条件：

  1. 地点
  2. 建物年数
  3. 投资回报率
  4. 遵守法令

这4点一开始看起来或许很简单，但选择投资用物件时必须采用不同的观点，以不同的目标客户去选择不同的物件。

地点

与车站的步行距离

选择距离车站的步行距离时，应考虑「竞争物件的数量」。这点不是租赁物件所必须考虑的（因为会有人愿意住在离车站远一点的地方，然后在自己需要去车站的时候骑脚踏车去车站），因此可以视为选择投资用物件的特别观点。
在不动产的规定中，车站的步行距离换算成1分钟80米（向上取整数）。因此，若距离车站330米，则应该标示为徒步5分钟。

这表示步行5分钟内的物件，位于以车站为中心半径400平方米以内的区域，换算成面积为16万π平方米。相较之下，步行10分钟时的半径为800米，面积为64万π平方米。

也就是说，步行距离由5分钟增加到10分钟，距离增加了两倍，但面积却增加了4倍。因此，竞争物件的数量也会增加4倍。这就是投资物件中车站距离与竞争物件数量成正比的原因

周边环境

选择要点包括以下要素：

  • 设施的便利性
  • 噪音和排放气体等
  • 安全


尽管这些要素都很重要，但是目标选择是关键。例如，如果目标是“年轻单身男性”，则在上述要素中，“商业便利性”可能会受到重视，而“安静程度”可能会被降低。
因为单身男性的工作时间长，下班可能还会需要去应酬喝酒，大部分的时间是不在家里的。
在家里的时间大多也是在睡眠中渡过，深夜才会返家，所以会愿意选择方便移动的交通便利物件。

建物年数

筑年数方面，请注意以下几点：

  1. 毁损状况
  2. 是否经过装修
  3. 安全性

    对于租户而言，他们最在意的是物业的毁损程度。换言之，即使物业已经有一定的年份，只要外观保持良好，那么租户会更容易吸引租客。由于现在大多数人在寻找物业时都会透过网路进行搜索，因此如果能提供外观整洁还有内装新整的状态，都可以成功吸引到租客。

    除外观外，内装也是很重要的一点，包括走廊、壁纸和天花板等都需要仔细检查。此外，是否经过装修也是很重要的一点。如果物业经过了装修，那么将能在广告中强调「已经重新装修」，进而增会对租客更加的有魅力。
    此外，物业的安全性也是人们普遍会担忧的问题。因此，如果想购买古董物业，请务必检查是否设置有自动门锁、双重门锁或无法撬开的钥匙等安全保障措施。

投资回报率

选择居住用和投资用物件时最大的不同点在于回报率的考量。

在考虑回报率时，需要理解「表面回报率和实质回报率的区别」以及「费用种类」。

表面回报率和实质回报率的区别在于以下计算公式的不同：

  • 表面回报率＝年租收入÷物件购买费用
  • 实质回报率＝（年租收入－年度费用）÷物件购买价格

两者都是指标，用于衡量物件购买费用多少年可以回收。若回报率为5％，回收期为20年（100％÷5％），若回报率为10％，回收期为10年（100％÷10％）。

表面回报率不考虑年度费用，而实质回报率则考虑年度费用，因此实质回报率能够计算出更实际的回报率。

接下来，什么是上述「费用」？
费用是指与投资物件运营有关的各种费用

包括：

  • 贷款利息 保险费（火灾保险或地震保险）
  • 管理费和修缮基金（分权物业所有时）
  • 管理委托费用（委托出租管理时）
  • 固定资产税（每年发生）
  • 不动产取得税（购买物件时一次性发生）
  • 房间修缮费（租户退房时）
  • 外观修缮费（拥有整栋物件时）

不同投资用物件的费用项目也不同，因此需要事先了解这些费用项目和费用。

选择适合自己财务规划的公司

如果是自己一步不做这些不动产投资的功课，必然会花上许多的时间，再来就是你会需要一开始投入不少的资金。

但若是本身对于不动产投资有兴趣，却没有充沛的时间进行自己做功课整理也没办法一下子拿出大梁资金投入，那么可以先从了解开始一步步做起。

□不知道不动产投资的开始方法
□担心无法获得贷款/不知道如何获得贷款
□即使看到投资物件也不知道哪个是好的

会有这样疑虑的不动产投资初心者十分适合选择不动产投资公司进行资料了解，可以从自己愿意投资的金额与公司业务讨论商量是否有适合自己财务规划的投资方法。

如果目前对于自己老后资金有开始准备的计画，希望自己可以对于财务规划有更多的了解。其实多方吸收各种资讯是很必要的。

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